Вложения в недвижимость

Сегодня как никогда актуальным является вопрос инвестирования с минимальными рисками, поскольку с введением санкций на целом ряде достаточно прибыльных проектов инвесторам пришлось поставить крест.

Вложения в недвижимость – наиболее простой и понятный вид инвестирования, к тому же наиболее безопасный, поскольку риск обесценивания вложений минимальный.

Цены на квартиры планомерно растут, и при желании высвободить денежные средства (продавая квартиру) инвестор почти гарантированно получит денег больше, чем он потратил на покупку. В рамках данной статьи рассматриваются различные способы использования объектов недвижимости как объекта инвестирования.

Покупка квартир под аренду

Привлекательность коммерческой и жилой недвижимости тем выше, чем выше ее ликвидность. Соответственно, наиболее дорогой и востребованной является столичная недвижимость, тем более, если квадратные метры жилых квартир или офисных площадей имеют выгодное местоположение. Если говорить о жилой недвижимости, наиболее популярными являются однокомнатные квартиры, сочетание относительно низкой цены и ликвидности определяет высокий интерес инвесторов практически в любом городе. Такую квартиру выгодно и просто сдавать в аренду, а также довольно легко перепродать с некоторой прибылью.

Одним из распространенных способов инвестирования в жилую недвижимость является приобретение квартир для последующей сдачи в аренду. Подобное инвестирование позволяет держателю капитала защитить свои деньги от внезапных экономических потрясений, поскольку недвижимость никак не может обесцениться настолько же быстро, как это бывает с банковскими вкладами. В любых условиях цена квартир, как и уровень арендной платы, остается адекватным ситуации, а, учитывая тот факт, что людям, которые не имеют собственного жилья, проживать где-то нужно, арендная плата продолжает вноситься регулярно.

Как уже говорилось, для того, чтобы работать с недвижимостью под аренду, не нужно обладать специальными знаниями. Однако некоторый опыт (взвешенный подход) все-таки необходим, поскольку нужно ориентироваться в потребностях аудитории, чтобы принимать решения, связанные с оптимальным планированием расходов. Например:

  • Лучше приобретать более дорогостоящую квартиру вблизи метро или рассмотреть предложение о покупке в глубине спального района? При том, что цена продажи, как и размер арендной платы отличается в обоих случаях достаточно сильно;
  • Нужно ли выполнять дорогой ремонт или достаточно «слегка» привести квартиру в порядок?
  • Является ли необходимостью укомплектовать квартиру мебелью (бытовой техникой) или более выгодным вариантом будет заселение клиентов в пустую квартиру?
  • Как повлияет на востребованность квартиры отсутствие в непосредственной близости места для парковки (магазина, аптеки)?

Кроме того, необходимо заранее определить – кто будет заниматься вопросами аренды, а также вопросами текущего обслуживания бизнеса (ремонт, получение арендной платы, решение текущих вопросов). Если стоимость аренды жилья в мегаполисе (при наличии у владельца нескольких квартир под аренду) позволяет нанять профессионала, то привлечение специалиста для решения подобных вопросов в менее крупном городе просто невыгодно. А если так, то инвестору будет необходимо принимать активное личное участие в своем бизнесе, что «съедает» довольно много времени и может повредить деятельности, которая для инвестора является основной.

Вложения в строящуюся недвижимость

Достаточно перспективным видом инвестирования в недвижимость является приобретение квартир в строящихся домах, с последующей продажей по более высокой цене. Этот способ инвестирования является более сложным, поскольку необходимо уметь правильно провести оценку предстоящей сделки. Необходимо определить степень надежности (и порядочности) застройщика, в противном случае вместо прибыли инвестор будет вынужден бегать по судам либо несколько лет дожидаться окончания возведения «долгостроя». Причем, степень риска растет вместе со степенью нестабильности в экономике, поскольку внешние факторы очень просто могут превратить добропорядочного застройщика, у которого за плечами целый ряд успешно возведенных объектов, в банкрота.

С другой стороны, кризисные периоды рано или поздно заканчиваются, а вложенные деньги возвращаются. Поэтому, если инвестор может себе позволить заморозить собственные деньги на неопределенный срок (по крайней мере, для того, чтобы сохранить капитал от обесценивания), то вложения в квартиры от застройщика является оптимальным выбором.

Вложения в коммерческую недвижимость (под аренду)

Инвестирование в недвижимость, назначение которой носит коммерческий характер, является, хотя и более привлекательным для профессионального инвестора, однако и несколько более сложным. Привлекательность сдачи в аренду коммерческих площадей заключается в том, что на обслуживание бизнеса необходимо тратить намного меньше времени, поскольку часть забот автоматически перекладывается на существующее инфраструктурное подразделение. То есть, текущий ремонт, охрана, уборка, прочие виды обеспечения жизнедеятельности объекта недвижимости осуществляется централизованно.

Сложность состоит в правильном выборе объекта недвижимости – необходимо выбрать объект, который всегда будет востребован, правильно провести оценку множества показателей, от которых зависит инвестиционная привлекательность. Если по каким-либо причинам сам объект (например, это многоэтажный бизнес-центр), утратит привлекательность для потенциальных арендаторов, то даже безубыточно продать площади будет для инвестора большой проблемой.

Но необходимо понимать, что инвестирование в коммерческую недвижимость является более прибыльным, чем операции с жилой недвижимостью. Поэтому владельцы капитала, которые желают получать стабильный доход, а не только защитить свои деньги от экономических потрясений, стараются подыскать соответствующие площади в коммерческих объектах. Как правило, работа с офисными, складскими и торговыми площадями требует наличия значительного капитала, поэтому для инвесторов, которые могут позволить себе приобретение двух-трех квартир, вложения в коммерческую недвижимость не могут рассматриваться в качестве альтернативы.

Инвестирование в загородную недвижимость

Загородный дом - выгодный объект для инвестицийДанный способ вложения в недвижимость является весьма привлекательным с учетом определенной перспективы, а также универсальным, поскольку может рассматриваться как крупными инвесторами, так и теми, кто располагает ограниченным капиталом. Как правило, развитие территорий, лежащих за пределами города, демонстрирует большую динамику, чем развитие самого города.

Земля за городом и находящиеся на ней объекты стремительно дорожают. Тем, где всего несколько лет назад была небольшая деревня, уже возводится комфортабельный коттеджный поселок, а на месте пустующих территорий, малопригодных для сельского хозяйства, возникают дачные поселки. Вложения могут иметь вид покупки земли или же покупка благоустроенных дач. Возможность сдачи подобной недвижимости в аренду находится под большим вопросом (хотя подобное и практикуется при стечении определенных обстоятельств), чаще всего, речь идет о приобретении и последующей продажи.

При правильно выбранном объекте (местности) после реализации недвижимости инвестор может выручить средства, размер которых в несколько раз превышает первоначальные вложения. С каждым годом люди все больше пытаются хоть ненадолго уехать из шумных загазованных городов на природу с целью провести несколько дней на свежем воздухе, вдали от городской суеты. Дачные участки, садовые товарищества, загородные коттеджи пользуются высокой популярностью, интерес к подобным объектам продолжает расти из года в год.

С другой стороны, высокая прибыльность операций, рассчитанных на перспективу, сопряжена определенными рисками. Во-первых, для повышения цены земля или недвижимость должны приобрести большую популярность, чем на момент приобретения инвестором. А этого может и не произойти, если инвестором не были учтены определенные факторы, например:

  • Приобретенная дача находится на слишком большом расстоянии от города. Посещать дачу на выходных горожанам достаточно некомфортно, поэтому повышение интереса к объекту маловероятно;
  • Поблизости отсутствуют необходимые инфраструктурные объекты (магазин, зона покрытия сотовых операторов, остановка общественного транспорта). Нельзя забывать, что к природе тянутся, прежде всего, городские жители, которые привыкли к определенным удобствам.

Во-вторых, цена объекта может не только не вырасти, но и, вопреки прогнозу инвестора, даже упасть. Например:

  • если в непосредственной близости будет начинаться строительство промышленного предприятия, что определяет повышение уровня загрязнений окружающей среды;
  • если в результате природных явлений упадет привлекательность всей близлежащей местности (заболачивание почв после разлива рек, сгорание леса при пожаре);
  • если работы по улучшению качества инфраструктуры, запланированные ранее, были отменены (например, вследствие дефицита областного бюджета);
  • причиной падения привлекательности объекта может стать даже факт ухудшения качества дорожного покрытия на трассе, ведущей к дачному участку.

Поэтому инвестирование в загородную недвижимость требует большой осторожности и наличия определенной информации (с высокой степенью достоверности), так как необходимо не только тщательно взвесить «за» и «против», но и быть в курсе планов местных органов самоуправления, уметь анализировать различные источники информации.

Заключение

Итак, рассматривая инвестирование в недвижимость, хотели бы отметить, что этот вид вложений является намного менее рискованным, чем операции с активами финансовых рынков, а также далек от тех рисков, с которыми сопряжено ведение практически любого вида бизнеса, так называемого «реального» сектора. В большинстве случаев, худшее, что может случиться с инвестором – это продажа недвижимости по цене ее приобретения, что, в общем-то, не так уж и плохо, поскольку прямые убытки (значительные) при этом отсутствуют.

Однако приобретение недвижимости также является бизнесом, и прибыльность операций определяет наличие необходимых знаний, достаточного опыта и взвешенного подхода к принятию решений. В противном случае инвестор может понести серьезные убытки, которые весьма отличаются от среднестатистических показателей, а в ряде случаев и утратить свой капитал (например, это может произойти в результате мошенничества).

<< Снять однокомнатную или комнату в коммуналке? Новости рынка недвижимости Счета за коммунальные услуги сократятся >>