Повлияют ли на рынок недвижимости новые законы?

В конце прошлого года Госдумой был принят ряд законов, которые серьезно повлияют на развитие российского рынка недвижимости, вне зависимости от текущей экономической конъюнктуры.

Эксперты рынка подробно разобрали важность каждого из этих нововведений и оценили предстоящие последствия для продавцов и покупателей.

Наиболее значимые изменения на рынке недвижимости - новые правила уплаты налога на жилье, увеличение срока владения недвижимостью от 3 до 5 лет, запрет на возведение апартаментов как отдельных объектов капстроительства. Свои нюансы привнесет принятая практика обязательного страхования застройщиков. Кроме того, есть еще и резкое повышение ключевой ставки ЦБ, которое привело к критическому удорожанию ипотечного кредита. По мнению экспертов, все изменения, которые вступят в силу с 1 января 2015 года, окажут влияние на рынок жилья, но, конечно, не сразу, а постепенно. Что касается, например, нового налога на жилье, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, - это изменение в первую очередь коснется рынка жилой аренды, но также не одномоментно.

Расходы на жилье вырастут

Налог уплачивается за истекший период, таким образом, владельцы недвижимости начнут платить по новым ставкам с 2016 года (налог подлежит уплате до 1 октября). При этом ставка увеличится тоже не сразу – повышение будет происходить поэтапно до 2020 года.

Логично, что арендодатели будут стремиться переложить расходы, связанные с налогообложением, на плечи арендатора. Но в то же время сейчас наблюдается спад спроса на арендное жилье, арендаторы торгуются, поэтому арендодатели, которые не готовы уступить в цене и при этом заранее намерены повысить ставку на размер налога, будут терять клиентов.

С 1 января нынешнего года также вступили в силу изменения в миграционном законодательстве, это также косвенно способно повлиять на рынок аренды жилья в экономклассе: не секрет, что множество квартир снимают приезжие, а большие квартиры часто снимают вскладчину. Так, например, с 1 января граждане Украины не смогут работать в РФ без патента – это неизбежно скажется на сокращении количества приезжих (а всего их приезжало в Россию по несколько миллионов человек ежегодно). По данным ФМС, с начала года приток мигрантов в Россию уже упал на 70%. Таким образом, в сегменте самых дешевых арендных квартир, которые пользуются спросом у мигрантов, уже ощущается рост объемов предложения.

О «прочих объектах»

Повышение налога на недвижимость существенно увеличит расходы на содержание апартаментов, которые занимают значительную долю нового строительства в Москве и области. Апартаменты попадают в категорию «прочие объекты», которые облагаются по ставке 0,5%. Несмотря на то, что уровень налогов на апартаменты выше, чем на квартиры, потенциальный покупатель здесь выигрывает за счет более низкой стоимости квадратного метра.

Еще один важный момент, касающийся апартаментов. Законодательством теперь запрещено возведение апарт-комплексов как отдельных объектов капитального строительства. Ограничение наложено постановлением правительства Москвы №660-ПП. Если смотреть со стороны покупателя, то это положительные изменения, так как повышаются требования к застройщику по обеспечению инфраструктурой жильцов апартаментов. Для застройщика это грозит постепенным усложнением процесса получения разрешительной документации на строительство, а это снизит темпы выхода новых проектов на рынок.

Ключ от ипотеки

За 2014 год объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, составил около 1,65-1,7 триллионов рублей против 1,3 триллионов рублей в 2013 году. Таким образом, рост составил 30%.

По мнению аналитиков, рост ипотечного кредитования мог быть еще выше (около 40%), если бы не решение ЦБ об увеличении ключевой ставки до 17%.

После повышения ключевой ставки ипотечный рынок находится в подвешенном состоянии. Некоторые банки повысили ставки (до 20% и выше), другие ужесточили условия или вовсе временно приостановили выдачу ипотечных кредитов. Сами заемщики в основном отказываются от ипотеки по очень высоким ставкам. А там, где ставки сохранились на приемлемом уровне 14-16%, увеличился риск получить отказ.

Целью повышения ключевой ставки была борьба с валютными спекулянтами, а вовсе не ограничение кредитования населения, поэтому это временная вынужденная мера. После стабилизации валютных курсов стоит ожидать снижения ключевой ставки и нормализации ипотечного рынка.

Радость дольщика

В ушедшем году в Госдуме одобрили законопроект о внесении изменений в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в части обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору перед участниками долевого строительства. По мнению авторов законопроекта, застройщик обязан застраховать свой предпринимательский риск и риск случайной гибели или повреждения объекта строительства в пользу участника долевого строительства. Сумма страховой выплаты должна быть пропорциональна расходам дольщика.

Сейчас получению дольщиками назад своих денег, как правило, предшествует судебный процесс. «Одна из самых распространенных проблем, с которой могут столкнуться дольщики, – банкротство застройщика. В этом случае ни квартир, ни денег не получают, как правило, даже те, кто оформил договор долевого строительства жилья. Понятно, что со страховой компании деньги взыскать гораздо легче, поскольку достаточно будет доказать наступление страхового случая, считают эксперты Российского союза строителей (РСС).

Страховая защита дольщиков может работать практически в любых условиях, если создать на базе государственных страховых институтов аналог агентства по страхованию вкладов. Сбережения дольщиков ничуть не ущербнее, чем накопления граждан в банках.

Время владения

В 2014 году были приняты поправки, увеличивающие срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для возможности освобождения от уплаты налога после продажи объекта. Несмотря на то, что эти изменения вступят в силу только 1 января 2016 года, тем, кто хочет продать свою квартиру на льготных условиях, лучше сделать это в течение 2015 года (если к этому времени срок владения жильем уже достиг или превысил 3 года). В противном случае придется ждать лишние 2 года или платить налог.

Эти поправки вызовут трудности у инвесторов, которые покупали квартиры в новостройках на стадии котлована. Теперь им придется, либо ждать дополнительное время, чтобы продать квартиры, либо задуматься об арендном бизнесе на это время.

<< Покупка квартиры в Электростали Новости рынка недвижимости Вторичный рынок недвижимости Электростали и Ногинска: новый год — новые рекорды? >>